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사무실 계약, 도장 한 번에 1년이 묶입니다

사무실 계약은 한 번 사인하면 최소 6개월~2년 자금과 사업이 묶입니다. 그런데 부동산이 권하는 표준 계약서만 보고 도장 찍었다가 공실 환불 거부, 관리비 폭탄, 사업자등록 반려로 고생하는 사례가 끊이지 않아요.

이 글은 사무실 계약 직전 30분만 투자해 점검할 수 있는 15가지 체크리스트입니다. 일반 임대차·전대차·비상주(공유오피스) 모두에 적용됩니다.

Phase 1 — 계약 전 사전 점검 (현장 방문 시)

1. 등기부등본 발급해서 직접 확인

임대인이 실제 소유자인지
근저당·가압류가 과도하지 않은지 (보증금 보호 위험)
인터넷등기소에서 700원이면 발급됩니다

2. 건축물대장 확인

건축물대장의 용도(근린생활시설, 업무시설 등)와 본인 업종이 맞는지
불법 증축·무단 용도 변경된 곳이면 원상복구 의무가 임차인에게 전가될 수 있음

3. 계약면적 vs 전용면적 차이

계약서 면적과 실제 사용 면적이 다르면 관리비·임대료 분쟁 발생
"전용률 ○○%"를 반드시 명시

4. 보증금·월세 시세 비교

같은 건물·인근 매물 3~5개와 비교
부동산 한 곳 말만 듣지 말고 직접 검색

5. 관리비 항목 확인

관리비에 전기·수도·청소·인터넷이 포함인지 별도인지
"관리비 별도"는 폭탄의 시작입니다

Phase 2 — 계약서 작성 시 확인 조항

6. 계약 기간과 자동 연장 조건

1년 / 2년 중 본인 사업계획에 맞춰 선택
"기간 만료 ○개월 전 통지 없으면 자동 연장" 조항 필수 확인

7. 중도 해지 조항

사업이 잘되든 망하든 언제든 변수가 생깁니다
"위약금 ○개월분", "○개월 사전 통지 시 해지 가능" 조건 명시

8. 보증금 반환 조건

원상복구 범위가 어디까지인지 (페인트? 가벽? 바닥재?)
명도 시점과 보증금 반환 시점 일치 여부

9. 임대료 인상률 상한

"재계약 시 인상폭은 연 ○% 이내" 같은 상한 조항 삽입 시도
상가건물 임대차보호법 적용 여부 확인 (환산보증금 기준)

10. 원상복구 의무 범위

"입주 시 사진"을 반드시 찍어 양측이 보관
입주 전 하자는 계약서 별지에 명시

Phase 3 — 케이스별 추가 체크

전대차(전전세) 계약일 때

원 임대인의 전대 동의서가 있는지 (없으면 무효)
원 계약 기간 안에 본인 전대 기간이 들어가는지
원 임대인-임차인 계약이 해지되면 본인도 같이 나가야 함

비상주·공유오피스 계약일 때

해당 주소에 본인 업종 사업자등록이 가능한지 사전 확인 (특히 인허가 업종)
사업자등록 반려 시 환불 규정 명시 확인 (보통 2주 내 100% 환불)
중도 해지 시 잔여 기간 환불 가능 여부
⚠️ "주소세탁" 주의: 실제 서울에서 사업하면서 비과밀권 공유오피스에 허위 등록은 국세청 단속 대상

법인 설립 중일 때

임차인 명의를 "설립 중인 주식회사 ○○○의 대표이사 △△△"로 표기
법인 설립 완료 후 자동 승계 조항 포함

Phase 4 — 계약 후 즉시 (당일~3일 내)

11. 사업자등록증 주소 반영

홈택스에서 사업자등록 신청/정정

12. 임대차 신고

보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 시 의무 (지자체별 상이)

13. 확정일자 받기 (상가)

상가건물 임대차보호법상 우선변제권 확보
세무서에서 받을 수 있음

14. 계약서·등기부등본·입주 사진 파일 백업

클라우드 + 외부 저장소 2중 백업

15. 자동이체 + 영수증 처리 세팅

사업용 계좌에서 자동이체
임대인에게 세금계산서 발행 요청 (부가세 환급 대상)

자주 묻는 질문

Q. 부동산이 만든 표준 계약서 그대로 써도 되나요?

표준 양식은 출발점일 뿐입니다. 중도해지·원상복구·관리비 항목은 반드시 본인 상황에 맞게 수정 요청하세요.

Q. 계약 직전에 등기부등본이 갑자기 바뀌면?

근저당 추가, 소유권 이전 등이 있다면 잔금 지급 즉시 중단하고 검토해야 합니다.

사무실 계약 체크리스트 완벽 정리 — 도장 찍기 전 꼭 확인할 15가지